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这一轮房价下跌,真正的刚需没有得到任何实质利好

2018/11/18 9:56:13  阅读:230次 字体:

11月15日,70个大中城市数据照例公布,依旧是稳字当头。

新房依旧是稳,从价格维度来看,这很好理解,毕竟开发商定价受备案影响,价格十分可控。

相信更多朋友关注到了二手房市场的变化,以最近3个月为例,二手房价格下跌的城市数量分别为2个,7个,14个。

10月份二手房价格环比下跌的城市明显多了起来,对新房价格的调控,现在终于传导至二手房,对房地产来说,这算是不错的消息。站在二手房市场的背后是庞大的房东群体,成交价格的下跌,说明越来越多的房东对后市的预期已经更加务实。

不过从同比来看,我们发现了更多的秘密。

我整理了一线城市和部分新一线城市最近12个月的二手房价格环比数据,一共17个城市,一起来看一下。

从上述热门城市的二手房同比价格来看,一个明显的特征是:

前6个月房价同比涨幅收窄或者跌幅扩大,但后6个月,房价同比涨幅扩大或者跌幅收窄,大部分城市二手房价格仍保持上涨态势。

以北京(楼盘)为例,2017年11月至2018年4月,二手房价格跌幅从0.2%扩大至6.9%,但从2018年5月份开始跌幅开始收窄,到2018年10月份,二手房价格同比跌幅已经收窄至2%。

类似的还有南京(楼盘),郑州(楼盘),这两座城市的二手房价格在经历了多个月下跌后,目前已经同比上涨。

而在上海(楼盘),目前二手房价格同比仍在下跌中,但跌幅已经稳住。从上海的二手房月度成交量来看,整个市场也基本保持平稳,要知道上海二手房在最热的时候,月度成交量超过5万套。

对于目前的上海楼市来说,二手房价格缓慢下跌的趋势仍将维持,总体来说,这是一个有利于刚需的市场。继续等待或者选择合适的房子出手,都是可取的。因为虽然整体价格虽然在跌,但总价较低的刚需房其实跌得并不多,而且随着时间的推移,后续下跌空间很小。

上海还有个很有意思的现象,链家在上海刚刚上调了中介费,之前是2%,买卖双方各承担1%,最新的中介费是买方2%,卖方1%。

一直以来中介费基本上完全是由买方承担。购房者突然要多掏一笔钱,观望势必仍将继续,逆势上调中介费,观望势必仍将继续,中介收入势必受到影响,该如何解释这一现象?

比较合理的解释是,一是中介认为市场基本企稳,当前入市的基本都是真实需求,增加的成本不会影响整体成交量。

从今年1-10月份上海二手房月度成交量来看, 倒也可以佐证这一点。

深圳、长沙、成都、武汉、西安、沈阳、青岛、无锡这几个城市,行情非常相似,二手房价格同比都是保持上涨,由于今年上半年持续调控加码,这些城市二手房价格涨幅迅速收窄,待市场消化之后,涨幅又迅速回升。

一直以来,房地产的小周期,成交量先行,价格随后跟上,但是这一轮小周期,价格却先于成交量回暖。我个人认为,这跟当前的调控策略有直接关系,强力的限购限贷将需求量压缩在相对较低的水平,购房能力较差的那一批人率先被淘汰,但购房能力较强的人却仍参与交易。简单说,换房群体占了大多数,要换房,自然是换好的,而表现在价格上,就是回暖。

购房能力较强的人相对务实,主动权握在自己手里。购房能力较差的人更依赖政策和大环境,没什么主动权。

而调控首先就是控制贷款,而脆弱的刚需反而是最依赖贷款,这就是为什么房价下跌,脆弱的刚需依然得不到实质的利好。

新房受调控影响更为明显,在反映市场上面,二手房相对靠谱。虽然70城的二手房具体涨幅在平均之后参考意义不大,但却能反映基本趋势。

前面说过,以上都是一线城市和新一线城市,他们都是当前中国经济基本面相对较好的城市,人口和产业都是有比较优势的。

除了北京和上海仍在小幅下跌,其他15个城市的二手房价格仍在上涨。

最后说几个值得关注的几个信号,

一是房贷利率虽然人在上浮,但部分城市已经在下跌,比如武汉、杭州(楼盘)和广州(楼盘)。

二是房企重新获得资金支持,华夏幸福(600340,股吧)、泰禾、阳光城(000671,股吧)、龙湖、华远等多个房企发债已经获准,11月以来总额度已经超过了百亿,虽然对全局影响不大,但也是值得关注的信号;

三是民企融资环境加速改善,之前央行透露浙江荣盛、红狮集团、宁波富邦(600768,股吧)三家民企获得19亿元的债券融资支持。他们的主业是制造业,但至少其中两家有房地产业务,这至少说明在支持实体经济的同时,对房地产不再是盲目排斥。

从70城数据来看,这17个优质城市的二手房市场正在筑底,这是一个重要信号。有人说,明年是刚需购房最好的年份,在我看来,现在在这些城市买房,安全也不成问题。

说它是筑底,并不意味着后续会大涨,我之前说过了,它更像是一个L型的走势,后续比拼的都是价值,而不是泡沫。

无论是从数据来看,还是从当前市场一些新动向来看,我们即将跨过二手房市场最艰难的时间。房地产的确有这个魔力,当你持币环顾四周的时候,发现还是房子最让自己放心。

读完这篇文章后,您心情如何?