把 平度房产网 放到桌面上 >>
邮箱:860118218@qq.com
客服:860118218
客服:712732778
电话:0532-87351570
新闻搜索:

2019年房企的日子会更艰苦? 业内基于宏观经济分析

2019/1/2 8:55:53  阅读:26757次 字体:

一直以来,网络上流传着逢8的年份必有灾难发生,虽是谣言,但是对于2018年的楼市来说,还真挺准!

2018年底,冰冷的楼市正悄然松绑,菏泽放松限售、衡阳取消限价后又撤销、珠海购房社保年限缩短、广州放开公寓个人限购、合肥限购松绑……房企们仿佛看见了曙光,并寄希望于2019,但是下面这盆冷水不得不泼,2019年房企的日子会更艰苦。

01、在第一财经对刘世锦的专访中,刘世锦对未来的楼市做出了以下判断:

从楼市来看,房地产作为一个大的行业,历史需求峰值在若干年以前已经出现,高速增长期已经过去了。下一步房地产投资基本上是低速增长,如果出现零增长甚至负增长,也是正常的。如果有些地方存在房价泡沫,就像我们降杠杆一样,首先要把它稳住,然后逐步平稳地降下来,这无疑是一件很具挑战性的事情。

刘世锦不仅是全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长、央行货币政策委员会委员,也是国务院发展研究中心原副主任、研究员、博士生导师,长期以来致力于经济理论和政策问题研究,主要涉及宏观经济、产业发展、经济体制改革等领域。因此,他的观点十分有分量,你不得不重视。

在刘世锦的观点中,有一句话特别重要,就是:“历史需求峰值在若干年以前已经出现”,这句话也间接的解开了一个谜题——中国的房子到底是供不应求还是供过于求。为什么房子够住房价仍居高不下呢?一定是有些人走向了炒房致富之路。

12月21日,中国家庭金融调查与研究中心公布了一、二、三线城市的房屋空置率,受到网友广泛关注:

报告称:2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远高于一线城市的16.8%。

数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达26.6%。

而按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

讲完房屋供给(空置率),我们再来看看需求,房地产有个金句:“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。人口才是房地产最赖以生存的资源,然而在二胎全面放开的背景下,2018年新生儿数量不增反间。

从上图数据中可以发现,2016-2017年新生儿有了显著的增长,这是因为二胎政策的放开所导致的,这些有意愿生二胎的家庭大多数是有房的,并且随着家庭人口数量的增加,对换购改善住宅有着强烈的需求,对楼市也是利好。然而始料未及的是,2018年新生儿跌破1400万,相比于2017年足足减少了300多万。

上面的数据是2018年部分省市出生人口增长情况,山东这样的人口大省,新生儿数量下降约20%,还有更多的省市比不上山东,按此推测,2018年我国新生儿人口或不到1400万。若成真,则意味总和生育率(TFR)将下降至1.37,而17年的TFR为1.62。

02、预测未来楼市的走向,除了供需关系外,更要基于整个宏观经济进行判断。

在专访中,刘世锦讲到:

对整个宏观经济的研判,我一直强调需要有一个分析框架,过去七八年时间,中国经济总体上由10%左右的高速增长转向未来的中速增长,在转换过程中,可以说是中高速增长,但将来转到位了,它就是中速增长。

这些转换到位了以后,中国经济增长速度也在变化。其实我们在今年年初的时候有一个宏观经济模型,预测今年上半年经济还算稳定,下半年一定会有一个回落,为什么?因为主要是基建要减速,背后是地方债的风险控制。另外,房地产现在也逐步在调整,基建和房地产要找到新的长期均衡点,整个经济增长速度还会有一定幅度的回落。今后两年,考虑到还有两个翻番的目标要求,GDP增长速度有6.2%以上就可以了。2020年以后,中速增长平台的速度将会处在5%~6%之间,也可能上5%左右,这是一个大的态势。

从上面的观点中不难发现,中国经济将慢慢的由高速增长转化为中速增长,在经济增速放缓的大环境下,各行各业都面临着分化加剧,优胜劣汰的竞争,而房地产,作为国家重点调控的行业,日子肯定不会好过。

这时再回想万科的那句“活下去“,真的不是会哭的孩子有奶吃,在经济放缓和去杠杆、稳杠杆的政策调控下,所有的房地产商都将面临着”如何活下去“的难题。

03、下一步,房地产投资基本上是低速增长,如果出现零增长甚至负增长,也是正常的。

房地产行业存在泡沫,在稳住泡沫的同时,要做到让资金流向实体,让房价的泡沫平稳的降下来,这是一件极具挑战的事情。

房屋空置率高,人口出生率下降,经济增长放缓加上政策的严厉调控,对于房企来说,后面的房地产市场将会是大雨吃小鱼的生死游戏,市场份额和利润会向头部房企集中,中小房企则是卖地或卖身,最后逐步消亡。

读完这篇文章后,您心情如何?